Какую доходность реально приносят сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге? По итогам 2025 года совокупная доходность качественных объектов складывается в 16−22% годовых. Она состоит из двух частей: арендного потока — около 7% годовых (средний доход ~2 226 ₽ с м² в месяц при средней цене ~378 тыс. ₽ за м²) и прироста стоимости актива — ещё 9−15% в год (цены предложения за 2025 год выросли на 15%). Именно вторая часть чаще всего решает спор «апартамент против депозита». Ниже — разбор каждой цифры и того, откуда она берётся.
Сразу важная оговорка. Цифры в этой статье — не абстрактный «ориентир», а данные аналитики рынка: «Петербургской Недвижимости» (Setl Group) и отчёта «Апарт-итоги 2025». Это средние по рынку — доходность конкретного юнита зависит от локации, загрузки и условий договора с управляющей компанией. Поэтому мы не обещаем результат, а показываем логику, по которой считается доходность.
01Из чего складывается доходность апартамента
Доход инвестора в сервисных апартаментах — это сумма двух потоков, а не одна цифра из буклета. Первый — арендная доходность: деньги, которые юнит приносит от сдачи гостям под управлением сервисной компании. Второй — капитализация: рост рыночной стоимости самого объекта. Их часто путают и складывают неправильно, поэтому разберём по отдельности.
- Арендная доходность — «сколько объект приносит деньгами в год» относительно его цены. Это тот поток, который реально приходит на счёт.
- Капитализация (прирост стоимости) — «на сколько подорожал сам актив за год». Эти деньги вы не получаете ежемесячно — они фиксируются при продаже, но это полноценная часть доходности.
Совокупная доходность — это аренда плюс капитализация. Именно поэтому корректно сравнивать апартамент не с номинальной ставкой вклада, а с полной картиной: поток + рост тела актива. Как это работает на уровне метрик NOI и Cap Rate — в материале «Как читать инвест-метрики: NOI, Cap Rate, IRR простыми словами».
02Арендная доходность: около 7% годовых
Базовый пассивный доход от сдачи сервисного апартамента в Петербурге по итогам 2025 года стабильно держится около 7% годовых. Это подтверждается и фактическими выплатами по объектам под управлением, и рыночными данными: например, эксперты Nikoliers оценивают диапазон арендной доходности в 7−10%.
Откуда берётся эта цифра — видно из средних по рынку показателей за 2025 год:
| Показатель | Значение (2025) |
|---|---|
| Средний доход с 1 м² в месяц | ≈ 2 226 ₽ |
| Годовой доход с 1 м² | ≈ 26 718 ₽ |
| Средняя цена 1 м² | ≈ 378 000 ₽ |
| Арендная доходность | ≈ 7% годовых |
Арифметика простая: годовой доход 26 718 ₽ делим на цену метра 378 000 ₽ — получаем около 7%. Это чистый ориентир по рынку: доходность конкретного объекта выше или ниже в зависимости от локации, загрузки и комиссии управляющей компании. Что именно влияет на итог и как формат отличается от обычной квартиры в аренду — разбираем в статье «Сервисные апартаменты или квартира в аренду».
03Капитализация: рост стоимости +9–15% за год
Вторая — и часто более весомая — часть доходности — это рост цены самого актива. За 2025 год рынок сервисных апартаментов Петербурга показал заметную динамику:
- +15% — рост цен предложения на сервисные апартаменты за год.
- +9% — рост спроса, около 2,2 тыс. сделок за год.
За этим ростом стоит фундаментальная причина — дефицит предложения на фоне растущего спроса. Туристический и деловой поток в Петербург устойчив, а качественных апарт-комплексов под профессиональным управлением ограниченное число. Когда спрос обгоняет предложение, цена актива идёт вверх — и этот прирост становится частью дохода инвестора наравне с арендой.
В совокупности капитализация добавляет к доходности ещё 9−15% в год сверх арендного потока. Важно понимать природу этой цифры: она отражает средний рост цен по рынку за конкретный год и не гарантирована на будущее — недвижимость проходит фазы роста и коррекции. Как менялась доходность петербургского рынка на длинной дистанции — в ретроспективе «Доходность недвижимости в СПб: цифры 2018−2025».
Инвестор, который смотрит только на арендные 7%, видит половину картины. Вторая половина — рост стоимости актива — в 2025 году добавила к доходности больше, чем сама аренда.
Эксперт АН «Петрополь»
04Совокупная доходность: 16–22% годовых
Складываем два потока — и получаем полную картину доходности сервисного апартамента в Петербурге по итогам 2025 года:
- Аренда: ~7% годовых (подтверждено фактическими выплатами).
- Капитализация: 9−15% в год (подтверждено динамикой цен).
- Совокупно: 16−22% годовых.
Эта цифра объясняет, почему недвижимость остаётся востребованным инструментом сохранения капитала. Но прежде чем сравнивать её с вкладом, сделаем честную поправку — на ликвидность и инфляцию.
05Апартаменты против депозита: разбор на 10 млн ₽
Самое частое сравнение у инвестора с суммой в руках — «положить на вклад или купить апартамент». Посчитаем на горизонте одного года при вложении 10 млн ₽.
- Депозит под 13%. Доход — 1,3 млн ₽ за год. Тело вклада остаётся 10 млн ₽ и не растёт.
- Апартамент. Арендный доход — ~700 тыс. ₽ плюс прирост стоимости актива ~1,5 млн ₽ (при росте цен ~15%). Итого — порядка 2,2 млн ₽ совокупной выгоды.
Разница на первый взгляд кратная. Но корректное сравнение требует двух поправок. Первая — ликвидность: деньги с вклада можно снять почти мгновенно, апартамент нужно продавать, и это занимает время. Вторая — инфляция: она по-разному влияет на эти два инструмента.
| Критерий | Сервисные апартаменты | Банковский депозит |
|---|---|---|
| Арендный доход | ~7% годовых (денежный поток) | Отсутствует |
| Рост капитала | 9−15% в год (капитализация) | 0% (тело вклада не растёт) |
| Итоговая доходность | ~16−22% годовых | 12−13% (номинальная ставка) |
| Реальная доходность (инфляция ~7%) | 9−15% (актив защищён) | 5−6% (деньги обесцениваются) |
| Защита от инфляции | Да — цена актива растёт вместе с инфляцией | Нет — покупательная способность падает |
| Ликвидность | Ниже — актив нужно продавать | Высокая — деньги доступны почти сразу |
| Долгосрочная перспектива | Актив накапливает стоимость и приносит поток | Сбережение без прибавочной стоимости |
Ключевой вывод: на дистанции апартаменты выигрывают по итоговой доходности примерно в 1,5−2 раза и защищают капитал от инфляции — тогда как депозит удобнее и ликвиднее, но в реальном выражении едва обгоняет обесценивание денег. Добавим и тренд ставок: доходность апартаментов поддержана дефицитом предложения и ростом туризма, а ставки по вкладам, вероятно, будут снижаться по мере смягчения денежно-кредитной политики.
Сравнить оба сценария на своих цифрах — срок, сумма, ставка — можно в инвест-калькуляторе «Петрополя»: он ставит апартамент, офис, вклад и ЗПИФ на один график. А подробный разбор, куда распределить конкретную сумму, — в материале «Куда вложить 10 млн рублей в Петербурге».
06Что важно учесть до сделки
Цифры 16−22% — это средние по рынку, а не обещание по конкретному юниту. Чтобы ваш объект оказался ближе к верхней границе диапазона, а не к нижней, проверьте несколько вещей до покупки.
- Реальная загрузка комплекса, а не цифра «доходность до X%» из рекламы. Просите историческую статистику заполняемости по объекту.
- Условия договора с управляющей компанией: размер комиссии, кто несёт эксплуатационные расходы, как распределяется выручка.
- «Гарантированный доход» обычно действует первые 2−3 года, дальше — рыночная доходность. Читайте период и условия окончания гарантии.
- Локация и формат: апартамент у метро в туристической зоне и студия на окраине — это разные истории по загрузке и капитализации.
- Налоговый режим. НПД, патент или УСН заметно влияют на итоговую доходность — см. налоги при покупке и продаже недвижимости.
Недвижимость эксперты рынка сходятся считать инструментом сохранения семейного капитала: защищённым от инфляции, приносящим пассивный доход и пригодным для передачи по наследству. Но итоговая доходность решается на уровне конкретного объекта — и здесь важна не красивая презентация, а расчёт по фактам.
Если хотите увидеть эти 16−22% не в среднем по рынку, а на конкретных объектах под ваш бюджет — эксперты «Петрополя» соберут персональную подборку апартаментов и пересчитают доходность с учётом реальной загрузки, комиссии УК и налогового режима. Посмотреть доступные лоты можно в каталоге апартаментов.
Дисклеймер. Приведённые цифры — средние по рынку показатели по итогам 2025 года на основе данных «Петербургской Недвижимости» (Setl Group) и отчёта «Апарт-итоги 2025». Материал носит ознакомительный характер, не является офертой, гарантией доходности или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Доходность конкретного объекта может отличаться; прошлые результаты не гарантируют будущих. Перед сделкой проводите собственную проверку и консультируйтесь со специалистом.
Что ещё спрашивают читатели
Какая доходность у сервисных апартаментов в Петербурге?
По итогам 2025 года совокупная доходность качественных объектов складывается в 16–22% годовых: аренда даёт около 7%, капитализация (рост стоимости актива) — ещё 9–15%. Это средние по рынку показатели; доходность конкретного объекта зависит от локации, загрузки и условий с управляющей компанией.
Из чего складывается доходность апартамента?
Из двух потоков: арендного дохода от сдачи юнита под управлением сервисной компании (~7% годовых) и роста рыночной стоимости самого актива (капитализация, +9–15% за 2025 год). Совокупная доходность — это сумма аренды и прироста стоимости.
Что выгоднее — апартаменты или банковский депозит?
На дистанции апартаменты выигрывают по итоговой доходности примерно в 1,5–2 раза: вклад под 13% даёт номинальный доход и не растёт телом, а апартамент приносит арендный поток плюс прирост стоимости. С поправкой на инфляцию (~7%) реальная доходность апартамента 9–15% против 5–6% у депозита. При этом депозит ликвиднее — деньги доступны почти сразу.
На сколько выросли цены на апартаменты в СПб в 2025 году?
Цены предложения на сервисные апартаменты выросли примерно на 15% за 2025 год, а спрос — на 9% (около 2,2 тыс. сделок). Основная причина — дефицит качественного предложения на фоне устойчивого туристического и делового спроса.
Гарантированы ли эти 16–22% при покупке апартамента?
Нет. Это средние по рынку показатели за 2025 год, а не гарантия по конкретному объекту. Итоговая доходность зависит от реальной загрузки комплекса, комиссии управляющей компании, локации и налогового режима. Прошлые результаты не гарантируют будущих — расчёт по конкретному объекту нужно делать отдельно.