Как читать инвест-метрики: NOI, Cap Rate, IRR простыми словами

Что означают NOI, Cap Rate и IRR и зачем они инвестору? Коротко: это четыре показателя, по которым доходность объекта оценивают честно, а не «на глаз». NOI показывает, сколько объект реально приносит в год после расходов; Cap Rate — годовую доходность в процентах от цены; ROI — общую отдачу на вложенные деньги; IRR — итоговую доходность с учётом продажи. Разберём все четыре на одном сквозном примере — объекте за 20 млн ₽ — чтобы стало видно, как они связаны.

Зачем это нужно. Главная ловушка новичка — поверить одной цифре «доходность 14%» из презентации. Эта цифра почти всегда посчитана в лучшем сценарии: полная загрузка, без части расходов, без учёта налогов. Метрики ниже позволяют проверить объект самостоятельно и сравнивать разные предложения на одном языке.

01NOI — чистый операционный доход

NOI (Net Operating Income) — это вся арендная выручка за год минус операционные расходы на объект. Простыми словами: сколько денег реально остаётся у собственника после того, как объект «обслужил сам себя».

Что входит в операционные расходы: управление (комиссия УК или брокера), обслуживание и мелкий ремонт, коммунальные платежи (та часть, что не перекладывается на арендатора), и — важно — потери от простоя (когда объект какое-то время стоит без арендатора). Что НЕ входит в NOI: платежи по кредиту, амортизация и налог на доход — они считаются отдельно.

Именно NOI — фундамент всех остальных метрик. Если в расчёте объекта вам показывают «доходность», но не показывают NOI и его составляющие — это повод задать вопросы.

02Cap Rate — ставка капитализации

Cap Rate (capitalization rate, ставка капитализации) — это NOI, делённый на цену объекта, в процентах. Он отвечает на вопрос: «Какую годовую доходность даёт объект от арендного дохода, без учёта роста его стоимости?»

Продолжим пример. Объект стоит 20 млн ₽ и приносит 1,8 млн ₽ NOI в год. Cap Rate = 1,8 / 20 = 9%. Грубая интерпретация: при неизменных условиях объект окупится с аренды примерно за 11 лет (100 / 9).

Важный нюанс: высокий Cap Rate — не всегда «лучше». Часто он сигналит о повышенном риске: неудачная локация, короткие договоры аренды, вероятность простоя. Низкий Cap Rate у объекта в топовой локации с надёжным арендатором может быть более безопасным вложением. Cap Rate нужно читать вместе с качеством объекта.

Cap Rate — это не оценка «хорошо или плохо». Это цена риска: чем выше обещанная доходность, тем внимательнее смотрите, за счёт чего она получена.
Аналитика АН «Петрополь»

03ROI — рентабельность вложений

ROI (Return on Investment) — общая отдача на вложенные деньги за период, в процентах. В отличие от Cap Rate, ROI может учитывать не только аренду, но и прибыль от продажи, а также опираться не на полную цену объекта, а на реально вложенную вами сумму (это важно, если часть покупки — заёмные средства).

Простой пример без кредита: вы вложили 20 млн ₽, за 5 лет получили 9 млн арендного дохода и продали объект на 6 млн дороже. Итоговая прибыль — 15 млн. ROI = 15 / 20 = 75% за 5 лет, или около 15% в год в среднем. ROI удобен для быстрой прикидки «сколько заработал на каждый вложенный рубль», но у него есть слабое место — он не учитывает когда именно приходят деньги. Это учитывает следующая метрика.

04IRR — внутренняя норма доходности

IRR (Internal Rate of Return) — самая честная метрика «на всю дистанцию». Она сводит воедино все денежные потоки по проекту: арендный доход по каждому году и выручку от продажи в конце — и учитывает, что рубль сегодня ценнее рубля через пять лет.

Зачем это важно. Два объекта могут дать одинаковый ROI за пять лет, но у одного доход равномерный по годам, а у другого — почти весь в конце, при продаже. Для инвестора это разные истории: равномерный поток можно реинвестировать раньше. IRR как раз показывает эту разницу — чем раньше приходят деньги, тем выше IRR при той же суммарной прибыли.

Считать IRR вручную неудобно — это делается в таблице или калькуляторе. Наш инвест-калькулятор считает IRR по каждому сценарию автоматически, включая прогноз продажи в конце срока.

05Как это работает вместе: один объект

Соберём весь пример в одну таблицу. Объект — коммерческое помещение за 20 млн ₽, горизонт — 5 лет. Цифры условные, для демонстрации связи метрик.

Видно, как метрики дополняют друг друга: NOI — «сколько приносит», Cap Rate — «какая это доходность к цене», ROI — «сколько всего заработал», IRR — «какая это доходность в год с поправкой на время». Оценивать объект стоит по всем четырём, а не по одной.

06Частые ошибки при чтении метрик

• Смотреть только на обещанный процент. «Доходность 14%» без указания метрики бессмысленна: это Cap Rate? ROI? За какой период? Уточняйте.
• Игнорировать простой в NOI. Расчёт при 100% загрузке завышает доходность. Реалистичная загрузка — 75−92% в зависимости от формата.
• Путать доход и прибыль. В расчёте должны быть учтены расходы, а для итоговой доходности — ещё и налоги (см. налоги при покупке и продаже).
• Сравнивать объекты по разным метрикам. Сравнение корректно только «Cap Rate с Cap Rate», «IRR с IRR» и при одинаковых допущениях.

Теперь, когда метрики понятны, проще выбирать конкретный формат и объект. С чего начать — в хаб-статье «Инвестиции в недвижимость СПб 2026: полный гид», а разложить бюджет по сценариям — в материале «Куда вложить 10 млн рублей в Петербурге». Готовые объекты с посчитанными метриками — в каталоге «Петрополя».